Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 16 novembre 2021, n° 19/03993

ARRÊT N°580

N° RG 19/03993

N° Portalis DBV5-V-B7D-F5E3

SYNDICAT

DES COPROPRIÉTAIRES

DE L’IMMEUBLE 28 COUR S DES DAMES

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2021

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 octobre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE

28 COUR S DES DAMES

dont le siège est […]

[…]

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉE :

Madame D X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Jonathan Z de la SCP Z JEHANNOT DE BARTILLAT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

D X a acquis par acte authentique du 22 décembre 2014 le lot numéro 20 d’un ensemble en copropriété situé […] à La Rochelle (Charente-Maritime), constitué d’un appartement situé au rez-de-chaussée, décrit comme suit : 'entrée salon – cuisine – bureau – salle d’eau avec water-closet – une chambre – une remise et une terrasse permettant d’accéder à cette remise d’une superficie d’environ 7 m²'.

Selon elle, la verrière surplombant partiellement son salon, les chéneaux en zinc l’entourant et une gouttière seraient à l’origine de dégâts des eaux depuis l’année 2016.

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 5 janvier 2018 a voté une résolution n° 3 aux termes de laquelle 'les copropriétaires, à l’exception de M^me X contestent la propriété commune de la verrière considérant cette verrière comme privative, donc l’ensemble des travaux à l’exception de l’entourage demeurent charge privative, M^me X se chargera de les faire exécuter selon son souhait dans les règles de l’art '.

Par acte du 6 mars 2018, D X a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 28 cours des Dames à La Rochelle représenté par son syndic, la société ABCI, devant le tribunal de grande instance de la Rochelle. Elle a conclu au rejet de la demande de nullité de l’assignation pour irrégularité de fond, la procédure ayant été régularisée, et à la recevabilité de son action, ayant intérêt à agir. Elle a notamment demandé de :

— supprimer les propos selon elle diffamatoires contenus dans les dernières conclusions adverses et de condamner à raison de ceux-ci le défendeur au paiement de la somme de 1.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

— dire que la verrière, la zinguerie et les gouttières d’évacuation sont des parties communes dont l’entretien et le remplacement sont à la charge et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

— d’ordonner une mesure d’expertise portant sur les désordres ;

— subsidiairement condamner le syndicat des copropriétaires à entreprendre sous astreinte les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires a soulevé la nullité de l’assignation délivrée à la société ABCI n’ayant selon lui pas été le syndic de la copropriété. Il a soutenu l’irrecevabilité des demandes formées pour défaut d’intérêt à agir, la résolution contestée n’ayant pas constitué une décision, seule une opinion ayant été émise, la convocation de l’assemblée générale et la délibération de celle-ci ayant au surplus été irrégulières. Subsidiairement, il a soutenu que la verrière n’était pas une partie commune mais une partie privative dont l’entretien incombait à la demanderesse.

Par jugement contradictoire du 8 octobre 2019, le tribunal de grande instance de La Rochelle a statué en ces termes :

'REJETTE les exceptions de nullité de l’assignation et fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir.

ANNULE en tant que de besoin les résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale du 5 janvier 2018.

DIT que la verrière surplombant le lot n° 20 de la copropriété et correspondant à l’appartement de M^me X, la zinguerie et les gouttières d’évacuation sont des parties communes de l’immeuble en copropriété du […] à La Rochelle

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à faire toutes diligences nécessaires pour mettre fin aux infiltrations que cela soit par la suppression de la verrière ou sa remise en état dans le délai de 6 mois suivant le prononcé du présent jugement et passé ce délai sous astreinte non définitive de 100 ' par jour de retard pendant trois mois, à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à payer à M^me X la somme de 5000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame Y de sa demande de suppression d’écrits « diffamatoires » et de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M^me D X de ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 28 cours des dames à LA ROCHELLE aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP Z et à payer à M^me X la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me X doit être dispensée de toute participation à ces frais de procédure ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement'.

Il a rejeté la demande de nullité de l’assignation, ne s’agissant pas d’une nullité de fond et la procédure ayant été régularisée d’une part par la désignation d’un administrateur provisoire par ordonnance du 11 mai 2018 du président du tribunal de grande instance de La Rochelle, d’autre part

le cabinet Ardouin Immobilier, syndic de la copropriété, étant intervenu à l’instance. Il a considéré qu’D X avait intérêt à agir, rappelant que cet intérêt était distinct du bien fondé des prétentions.

Il a rejeté la demande de suppression des écrits du défendeur, par application de l’article 41 alinéa 3 de la loi du 29 juillet 1881, les faits diffamatoires allégués n’étant pas étrangers à la cause.

Au fond, il a annulé les résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale du 5 janvier 2018, ne s’étant agi que d’une appréciation de l’assemblée générale sur la nature juridique de la verrière et non d’une résolution au sens de la loi. Il a considéré que la verrière, les chéneaux et la gouttière étaient des parties communes puisque :

— n’ayant pas été décrits à l’acte d’acquisition de son lot par la demanderesse ;

— n’ayant pas été décrits comme telles au règlement de copropriété ;

— l’expert amiable commis par la demanderesse, F G, avait constaté que la verrière apportait de la lumière dans le couloir commun menant au jardin, que l’ouvrage était ancré dans les quatre murs de l’immeuble et que la demanderesse ne disposait pas d’un accès direct à la verrière permettant d’en assurer l’entretien.

Il a considéré inutile la mesure d’expertise sollicitée et condamné le syndicat des copropriétaires à faire diligence pour mettre fin aux fuites.

Il a fait droit à la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance de l’appelante, les fuites remontant à 2016 et une bâche réduisant la luminosité du salon ayant été posée en 2017 sur la verrière.

Par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 28 cours des dames à La Rochelle a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 9 juin 2020, le conseiller de la mise en état a notamment rejeté la demande d’D X de radiation de l’affaire du rôle pour défaut d’exécution du jugement déféré et celle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 28 cours des Dames.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

'Vu les articles 2, 3, 4, 8, 18, 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 8, 10, 11 et 13 du décret n° 67-223 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse,

Vu les articles 117, 119, 122, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de LA ROCHELLE du 8 octobre 2019,

Statuant à nouveau,

À titre principal, sur l’irrecevabilité des demandes,

In limine litis,

Constater dire et juger que, à défaut de vote conforme intervenu sur la désignation régulière de la Société ABCI en qualité de syndic de copropriété, et de signature de son contrat de syndic par un copropriétaire légalement habilité à cet effet, la Société ABCI n’a jamais été le syndic de copropriété de l’ensemble immobilier dont il s’agit, et n’a jamais pu représenter légalement et valablement le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 28 COURS DES DAMES À LA ROCHELLE,

Constater dire et juger que, l’assignation de Madame X délivrée le 6 mars 2018 au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 28 COURS DES DAMES À LA ROCHELLE « en la personne de son syndic en exercice, la SARL ABCI » est donc entachée d’une irrégularité de fond qui n’a pas été régularisée dans le délai pour agir de deux mois, que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à soulever par voie d’exception de nullité,

Prononcer par conséquent la nullité de l’assignation de Madame X délivrée le 6 mars 2018,

Dire et juger par suite Madame X irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Constater dire et juger en outre que l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018 :

- a non seulement été irrégulièrement convoquée, par un syndic de copropriété qui ne l’a en réalité jamais été, et à la demande d’un copropriétaire qui ne remplissait pas les conditions pour la provoquer,

- mais encore n’a pas pu prendre dans ces conditions de décision « valide » au sens de la loi, à défaut de soumission au syndic de copropriété d’un projet de résolution conforme à la loi,

Constater dire et juger ainsi que l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018 n’a pu exprimer qu’une opinion, qui n’est pas susceptible de recours au sens de la loi,

Constater, dire et juger par conséquent que Madame X n’a pas intérêt à agir à l’encontre de décisions d’assemblée générale qui n’en sont pas,

Constater, dire et juger alors que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 28 COURS DES DAMES À LA ROCHELLE est bien fondé à opposer à Madame X la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

Dire et juger par suite et de plus fort Madame X irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire, sur le mal fondé des demandes,

Constater dire et juger que la verrière de Madame X, et la zinguerie et les gouttières qui lui sont propres, ne peut être considérée comme une partie commune :

- ni par application du règlement de copropriété,

- ni par application de la loi,

- ni par application de la résolution du 12 février 2004,

Constater dire et juger au contraire que la verrière de Madame X, et la zinguerie et les gouttières qui lui sont propres, est une partie privative par application du règlement de copropriété,

Constater dire et juger par suite que, l’accessoire suivant le principal, et la verrière, et la zinguerie et les gouttières qui lui sont propres, étant une partie privative, dont l’entretien est à la seule charge de Madame X, il en va de même des dépenses annexes, fussent-elles conservatoires,

Constater dire et juger en outre que, ayant démontré que la verrière, et la zinguerie et les gouttières qui lui sont propres, est une partie privative de Madame X, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 28 COURS DES DAMES À LA ROCHELLE n’a aucune obligation à indemniser Madame X d’un trouble de jouissance qui, à le supposer constitué, ne serait que la conséquence de son refus d’assumer des travaux dont la charge n’incombe qu’à elle,

Constater, dire et juger sur ce point que Madame X ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance personne, certain et direct,

Dire et juger par conséquent Madame X mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, et l’en débouter,

En tout état de cause,

Condamner Madame X, partie succombante, aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

Autoriser la SELARL Olivier BERTRAND, représentée par Maître Olivier BERTRAND, avocat, à la poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir été reçu provision,

Condamner Madame X, partie succombante, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 28 COURS DES DAMES À LA ROCHELLE la somme de 10.000 ' au titre de ses frais nécessaires à la défense des intérêts en justice non compris dans les dépens,

Dire et juger que, dans l’hypothèse où le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 28 COURS DES DAMES À LA ROCHELLE serait contraint d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 440-10 et suivants du Code de commerce, issus de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par Madame X, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans fenêtre dépens'.

Il a soutenu l’irrecevabilité des demandes de l’intimée aux motifs que:

— la délivrance de l’assignation à la société ABCI qui n’était pas le syndic de la copropriété était une cause de nullité de fond de l’acte introductif d’instance ;

— la régularisation de l’acte n’était pas intervenue dans le délai de recours contre les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018 que l’intimée n’avait pas qualité à provoquer et la délibération de l’assemblée générale sur des questions irrégulièrement posées étaient dès lors irrégulières.

Subsidiairement au fond, il a conclu au rejet des demandes de l’intimée, aux motifs que :

— la verrière, non décrite à l’état descriptif de division, n’était pas une partie commune mais privative qui avait été réalisée par l’auteur de l’intimée au surplus sans autorisation de la copropriété ;

— les attestations établies par Q-R S, vendeur du lot à l’intimée, au surplus irrégulières, étaient pour le moins inexactes ;

— la fuite mentionnée au procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2016 avait concerné le tuyau d’évacuation des eaux pluviales de la verrière passant dans le sol d’un appartement privatif et non la verrière ;

— la verrière devait, aux termes du règlement de copropriété, être considérée être une partie privative puisqu’à usage de 'fenêtre’ au sens de celui-ci ;

— F G commis par l’intimée avait dans son rapport établi non contradictoirement et non opposable fait erreur en affirmant d’une part que la verrière permettait l’éclairage naturel d’un couloir de la copropriété, d’autre part qu’elle était ancrée dans les murs de façade intérieurs de l’immeuble et protégeait des intempéries des parties communes de celui-ci ;

— la verrière n’était pas présumée partie commune par la loi puisque n’étant pas affectée à l’usage et l’utilité de tout ou partie des copropriétaires ;

— la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 2004 s’était limitée à solliciter l’établissement d’un devis de réfection de la verrière, mais n’avait pas qualifié cette dernière de partie commune.

Il a précisé que le coût de dépose de la verrière avait été estimé à 500 ' mais qu’il était difficile de trouver une entreprise acceptant d’intervenir.

Il a pour les motifs qui précèdent contesté être tenu d’indemniser l’intimée d’un trouble de jouissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2020, D X a demandé de :

'Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 143 et 144 du Code de procédure civile,

Vu les articles 29 et 41 de la loi du 28 juillet 1881 sur la liberté de la presse,

Vu l’ensemble des éléments et pièces versés aux débats,

[…]

- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle en date du 8 octobre 2019 en ce qu’il a :

- rejeté les exceptions de nullité de l’assignation et fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir,

- annulé en tant que de besoin les résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale du 5 janvier 2018,

- dit que la verrière surplombant le lot n° 20 de la copropriété et correspondant à l’appartement de M^me X, la zinguerie et les gouttières d’évacuation sont des parties communes de l’immeuble en copropriété du […] à La Rochelle,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à payer à M^me X la somme de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à LA ROCHELLE aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP Z et à payer à M^me X la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dit qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me X doit être dispensée de toute participation à ces frais de procédure,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

- Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle en date du 8 octobre 2019 en ce qu’il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à faire toutes diligences nécessaires pour mettre fin aux infiltrations que cela soit par la suppression de la verrière ou sa remise en état dans le délai de 6 mois suivant le prononcé du présent jugement et passé ce délai sous astreinte non définitive de 100 ' par jour de retard pendant trois mois, à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit,

Statuant à nouveau :

- Condamner le Syndicat des copropriétaires à faire toutes diligences nécessaires pour mettre fin aux infiltrations par renouvellement/remplacement de la verrière existante dans le délai de 3 mois suivant le prononcé du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 100 ' par jour de retard pendant un an, à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit;

Et y ajoutant :

- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X la somme de 3 000 ', à parfaire au jour du délibéré, à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi depuis le prononcé du jugement le 8 octobre 2019 jusqu’à ce que les travaux de remplacement ou de remise en état soient achevés;

- Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Madame X la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code procédure civile;

- Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens'.

Elle a conclu au rejet de la demande d’annulation de l’assignation :

— ne s’agissant pas d’une nullité de fond ;

— la société ABCI ayant été désignée syndic de la copropriété, ayant en cette qualité accepté de recevoir l’acte et le conseil du syndicat s’étant constitué en ayant mentionné que ce dernier était représenté par la société ABCI son syndic;

— la régularisation étant possible jusqu’à ce que le juge statue ;

— celle-ci ayant été réalisée par la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat puis l’intervention du nouveau syndic.

Elle a de même conclu au rejet de la demande tendant à la voir déclarer irrecevable pour défaut

d’intérêt à agir en nullité de délibérations de l’assemblée générale ayant refusé que qualifier la verrière de partie commune, rappelant subir des infiltrations par celle-ci et relevant au surplus que le syndicat des copropriétaires admettait l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale et de la délibération de celle-ci.

Au fond, elle a rappelé ne pas avoir fait réaliser la verrière, la zinguerie et les gouttières litigieuses, que son titre n’en faisait pas mention, qu’elle n’avait aucun accès à celle-ci, que le rapport d’F G établissait que cette verrière n’était pas affectée à son usage exclusif et qu’elle était ancrée dans des murs de façade intérieurs. Elle a précisé que cet ancrage était confirmé par les photographies annexées au procès-verbal de constat du 19 novembre 2019 qu’avait fait dresser l’appelant. Elle a indiqué que son vendeur avait lui-même attesté ne pas avoir fait réaliser cet ouvrage. Selon elle, des délibérations antérieures de l’assemblée générale avaient, en retenant la nécessité de divers travaux, considéré que la verrière était une partie commune. Elle a précisé que l’appelant avait refusé que l’expertise ait un caractère contradictoire. Elle a maintenu que la vétusté de la verrière justifiait son remplacement.

Pour éviter toute difficulté d’interprétation, elle a demandé de préciser le dispositif du jugement du chef du renouvellement ou du remplacement de la verrière.

Elle a actualisé sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

L’ordonnance de clôture est du 26 août 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RECEVABILITE

1 – sur la nullité de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile dispose que :

'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public'.

L’article 56 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige dispose notamment que l’assignation contient à peine de nullité les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice. Aux termes de l’article 648 du même code dans sa version en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, 'Tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité'.

La mention de l’identité du représentant légal d’une personne morale n’est pas une formalité substantielle.

L’assignation dont la nullité est soutenue n’a pas été produite aux débats. Il n’est toutefois pas contesté qu’elle a été délivrée à la société ABCI ès qualités de représentante du syndicat des copropriétaires qui a accepté de recevoir l’acte. Le conseil syndical avait été d’avis le 8 juillet 2017 de retenir la société ABCI en qualité de syndic de la copropriété en remplacement du précédent syndic. Par délibération du 22 septembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires avait validé ce choix. La convocation à l’assemblée générale du 5 janvier 2018 a été émise par la société ABCI représentée par H I, ès qualités de syndic. Le procès-verbal de délibération de cette assemblée générale signé de H I, syndic, comporte en pied de page, recto-verso, les références de la société ABCI. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le cabinet Ajire désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance sur requête du 11 mai 2018 du président du tribunal de grande instance de La Rochelle, puis par son syndic la société Ardouin Immobilier, a constitué avocat devant le premier juge. L’irrégularité alléguée, régularisée à la date à laquelle le premier juge a statué, n’a ainsi pas causé grief au syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance.

2 – sur la qualité et l’intérêt à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose notamment :

'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale'.

Les résolutions litigieuses ont été adoptées par l’assemblée générale sur convocation du syndic s’étant présenté comme tel et en présence de celui-ci. Des copropriétaires non identifiés ont en date du 4 janvier 2018 rédigé un 'préambule à porter au PV. de l’assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2018", contestant que la verrière fût partie commune. L’assemblée générale a considéré que cette verrière n’était pas une partie commune et a refusé que la copropriété supporte le coût de sa réfection, le laissant à la charge d’D X.

Cette dernière, copropriétaire, a qualité pour contester ces délibérations qui lui causent grief.

Elle a, indépendamment du bien fondé de son action, intérêt à agir en raison des infiltrations d’eau

qu’elle subit à partir de la verrière.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il l’a déclarée recevable en son action.

[…]

1 – énoncé des parties communes à l’état descriptif de division

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

'Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire' ;

et l’article 3 dans sa version applicable à la date de la délibération contestée que:

'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes'.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été dressés par acte authentique du 24 mars 1977.

Il a défini en pages 15 à 17 en ces termes les parties communes et celles-privatives :

A/ Parties communes

Article 4 ' Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

[…]

La totalité du sol du Bâtiment, les fondations, les gros murs de façade, des pignons ert des mitoyennetés, les murs de refend l’ossature en maçonnerie ou en béton armé ainsi que les cloisons séparant entre eux les appartements, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les tuyaux de ventilation des W.C. les ornements des façades (non compris les garde-corps – balustrades – barres d’appui des balcons – balconnets et terrasses – les abat-jour – jalouisies – persiennes – volets – rideaux de fer ou stores et leurs accessoires ainsi que les devantures et vitrines des magasins ou locaux commerciaux qui sont propriété privée).

[…]

La toiture et la charpente, à l’exception des parties vitr (illisible sur les exemplaires produits) chassis, tabatières ou lucarnes disposées directement sur les parties de l’immeuble affectées exclusivement à l’un des attributaires dont l’entretien restera à la charge de ces derniers.

[…]

Les tuyaux et chute et d’écoulement des aux pluviales ménagères et usées.

[…]

Cette énumération est purement énonciative et non limitative.

[…]

Article 5 – Les parties privatives d’un local ou d’un appartement sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque propriétaire.

[…]

Et d’une façon générale tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, l’énumération qui précède étant énonciative et non limitative'.

Le descriptif des parties communes n’a pas fait mention d’une verrière.

2 – descriptif des lots de copropriété

En page 9, il a été indiqué que :

'Sont demeurés ci-joints et annexés après mention.

Un plan du rez-de-chaussée

Un plan du premier étage

Un plan du deuxième étage

Un plan du troisième étage'.

Ces plans n’ont pas été produits aux débats.

Le lot n° 2 situé au rez-de-chaussée a été ainsi décrit : 'un cabinet dentaire, un secrétariat, salle d’attente, une réserve, une annexe, un second cabinet dentaire, une cour, un dégagement, W.C. un jardin avec au fond un bâtiment composé d’une salle de séjour au rez-de-chaussée, et une chambre à l’étage'.

Les superficies n’ont pas été précisées.

Un modificatif de l’état descriptif de division est du 13 janvier 1983. Le lot n° 2 a été divisé ainsi :

'LOT NUMERO 7 – (Ancien lot n° 2) – AU REZ-DE-CHAUSSEE

Cabinet dentaire, annexe, réserve, salle d’attente d’une superficie de cinquante mètres carrés environ

[…]

LOT NUMEREO HUIT – (Ancien lot n° 2) – AU REZ-DE-CHAUSSEE

Cabinet dentaire, annexe, réserve, salle d’attente d’une superficie de cinquante mètres carrés environ

[…]

LOT NUMERO NEUF – (ancien lot n° 2) – AU RE-DE-CHAUSSEE

Débarras d’une superficie de deux mètres carrés environ

[…]

LOT NUMERO DIX – (ancien lot n° 2) – AU REZ-DE-CHAUSSEE

Séjour, jardin d’une superfice de soixante quatre mètres carrés environ'

Les plans mentionnés annexés en page 4 de l’acte n’ont pas été produits.

Un nouveau modificatif est du 2 février 2004. Un lot n° 20 a notamment été créé, décrit en ces termes :

'LOT NUMERO VINGT (Ancien lot numéro 8)

AU REZ DE CHAUSSEE (ancien lot numéro 9)

Un cabinet dentaire, annexe, réserve, salle d’attente, débarras, emplacement pour la construction d’une véranda, d’une superficie de cinquante sept mètres carrés environ.

[…]

PORTANT LE NUMERO TROIS du plan annexé'.

Ce plan n’a pas été produit.

La modification des 12, 17, 18 et 19 mars 2004 a été sans incidence sur le lot n° 20, décrit en page 5 constituant un local professionnel'. Les plans relatifs aux travaux sur les lots n° 21 et n° 24 devenus n° 29 ne permettent pas déterminer quel était alors l’aspect du lot n° 20.

Un état descriptif de division en date du 10 mai 2006, mentionnant avoir été déposé au rang des

minutes de Maître Dorothée Desfosses-Moreau, notaire à La Rochelle, décrit comme suit le lot n° 20 :

'LOT 20 (Au Rez-de-Chaussée du Bâtiment A) : Un local professionnel, annexe, réserve, salle d’attente, débarras, emplacement pour la construction d’une véranda, d’une superficie de cinquante sept mètres carrés environ'.

Il avait été rappelé en page 4 du titre de l’intimée que l’état descriptif de division et règlement de copropriété avaient été modifiés par acte reçu le 10 mai 2006 par le notaire précité. Le plan de la copropriété étant résulté de ces modifications n’a été produit.

3 – sur la verrière

Les parties s’accordent à qualifier l’ouvrage litigieux de verrière, et ne se réfèrent pas à la notion de véranda mentionnée aux descriptifs précités du lot n° 20.

Maître N O P, huissier de justice associé à La Rochelle, a fait le 19 novembre 2019 le constat suivant sur la requête du syndicat des copropriétaires :

'L’appartement de Madame J X se situe au rez-de-chaussée de l’immeuble, partie cour (à l’arrière de la cage d’escalier).

Cet appartement est desservi par un couloir traversant, avec accès depuis le cours des Dames jusqu’à la cour arrière. Ce couloir jouxte le n° 30 cours des Dames, l’appartement de Madame X se trouvant à sa droite.

Le seul éclairage naturel du couloir se fait par la porte en verre clarite ouvrant sur la cour arrière.

Nous nous situons dans l’appartement de Monsieur A et Madame B-A situé au 2^e étage de l’immeuble coté cour, attenant au n° 26 cours des Dames.

Vu depuis la fenêtre de la pièce principale, je constate la présence d’une structure en acier et verre de forme pyramidale chapeautant un espace situé en plancher haut du rez de chaussée de l’immeuble.

Trois chéneaux en zinc encadrent la verrière en pied des murs périphériques.

Elle est recouverte sur trois faces d’une bâche de protection type écran sous toiture.

[…]

Le grand pan non couvert de la verrière laisse deviner l’existence d’une structure horizontale formée de croisillons verticaux et horizontaux ménageant des espaces translucides ou transparents laissant passer la lumière du jour.

Cette structure forme un puits de jour dans l’emprise de l’appartement rez de chaussée, hors couloir le desservant, intégré dans les parties communes.

Les chéneaux et l’évacuation du pluvial de la verrière ne sont pas accessibles depuis les parties communes : les seules ouvertures existantes au dessus de la verrière consistent en des fenêtres intégrées dans les parties privatives de l’appartement du 1^er étage sur cour (coté arrière de l’immeuble)'

Maître L M, huissier de justice à La Rochelle, a sur la requête d’D X

fait le 19 juillet 2021 fait le constat suivant :

'Dans l’appartement de Madame X, sous la verrière, je constate la présence de panneaux translucides en polycarbonate maintenus en place par des traverses métalliques.

Je constate que la verrière demeure visible par transparence…

Madame X me confirme qu’elle ne dispose d’aucun accès à cette verrière du fait de la configuration des lieux et que seuls les copropriétaires des étages supérieurs disposent d’un accès et d’une vue en surplomb, notamment sur le chéneau en zinc'.

F G a été mandaté en qualité d’expert par l’intimée. Son rapport, établi non contradictoirement, est en date du 5 novembre 2018. Il a indiqué :

— en note de pied de page, en page 2 : 'Actuellement cette verrière est complètement privatísée. En effet, la dernière partie de l’escalier a été privatísée, fermée par la porte d’entrée de l’appartement du troisième étage dont monsieur C est le propriétaire (la dernière partie de l’escalier se trouve dans l’appartement de monsieur C). Cette verrière n’est visible que depuis son appartement et ne procure aucune arrivée de lumière dans l’escalier' ;

— en page 4 :

'Des pièces en enfilade au rez-de-chaussée menaient au jardin et à une dépendance en son fonds.

Ces pièces et le couloir y menant, étant aveugles car sans façade, la verrière éclairait les deux pièces lui faisant vis-à-vis et le couloir les desservant

Toutes les huisseries donnant sur la pièce possédant la verrière sont vitrées. Il s’agit pour la verrière en litige, d’un équipement de l’immeuble destiné à distribuer la lumière du jour dans les pièces ne possédant pas de fenêtre’ ;

— en page 5 : 'Afin d’édifier des étages habitables, des transformations importantes ont été réalisées sur l’appartement du rez-de-chaussée amputant la verrière dudit rez-de-chaussée d’une partie de sa structure’ .

Il a décrit comme suit la verrière litigieuse :

— en page 5 :

'1. L’état de la verrière

La structure métallique est composée par des profilés acier en forme de T inversés.

Les ailes du T supportent les vitrages et un chéneau en zinc recueille les eaux sur le pourtour de la verrière.

La verrière ayant été tronquée sur un tiers de sa base, un solin en zinc et des plaques de zinc en couvrent la partie restant saillante devant la pénétration du mur' ;

— en page 7 :

'L’installation en question n’est pas constituée par la verrière telle qu’elle était à l’origine mais par la recoupe de cette dernière pour l’édification du mur et du plancher de la cuisine de l’étage supérieur.

Cette installation a été faite par l’unique propriétaire de l’immeuble qui rédige le règlement de copropriété de 1977 … en toute connaissance des transformations effectuées' ;

— en pages 7 et 8 :

'2. La verrière constitutive d’une toiture

[…]

La verrière ne peut être considérée comme une partie exclusive de l’appartement du rez-de-chaussée car si elle constitue à part entière la toiture d’une partie de l’appartement pour lequel elle amène la lumière du jour dans les pièces médianes et contiguës ; elle amène aussi cette lumière dans le couloir menant au jardin.

Ce couloir permettant l’accès aux propriétaires de l’appartement situé au fond du jardin ; aux trappes de visite des conduites des fluides (eaux pluviales; eaux-vannes ; eaux courantes; électricité ; etc.) pour tous les copropriétaires de l’immeuble.

La verrière a pour fonction de couvrir et d’étancher la structure de l’immeuble sur lequel ou contre lequel elle est posée.

Ses principales propriétés sont l’étanchéité, la légèreté, la résistance, l’écoulement des eaux pluviales, l’apport de lumière tout en restant esthétique.' ;

— en pages 10 et 11 :

3. La verrière partie intégrante des murs communs

Par ailleurs, la verrière… est constituée de quatre pans.

- Le côté gauche est ancré directement dans le mur de l’immeuble.

Le côté opposé, qui a été en partie sectionné, est jointif au mur de la façade du premier étage donnant sur le puits de lumière.

[…]

Ainsi les murs sur lesquels sont ancrés les côtés de la verrière sont considérés par le règlement de copropriété comme des parties communes.

En conséquence, la verrière ayant aussi pour fonction de protéger des intempéries ces murs communs et ces refends, est elle-même potentiellement considérée comme une partie commune.

Il n’est pas possible de désolidariser la partie en zinc de la verrière.

Il s’agit bien d°une partie faisant corps avec la verrière dans son intégralité.

D’ailleurs, les copropriétaires, par acte du cabinet DEMOUGIN, Syndic de la copropriété, ont accepté de provisionner la réfection de ces éléments en zinc.

La provision est constatée par l°appel de fonds exceptionnel du 22 mai 2017".

Ces deux derniers documents n’ont pas été produits. L’intimée a produit une facture n° 2795 en date du 18 janvier 2017 de la société Les couvreurs charentais, mentionnant pour 'Adresse chantier :

Mme. Y', établie à l’intention du 'SDC Cours des Dames Chez le Cabinet Demougin', de bâchage de la verrière. Il n’est toutefois pas justifié du paiement de cette facture d’un montant de 194,87 ' par la copropriété, la décision sur la demande de prise en charge de cette facture ayant été ajournée par l’assemblée générale des copropriétaires le 5 janvier 2018.

Il résulte par ailleurs du schéma en page 9 du rapport et de photographies annexées en page 10 que les eaux pluviales de la verrière empruntent une canalisation insérée dans les murs de l’immeuble.

Les vues aériennes produites par l’appelant, téléchargées sur le site http://remonterletemps.ign.fr, ne sont pas probantes puisque de 1967, bien antérieures à l’état descriptif de division.

Par délibération en date du 12 février 2004, l’assemblée générale des copropriétaires avait décidé de :

'8 – Revoir l’étanchéité de la verrière (partie commune).

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide à l’unanimité de faire revoir l’étanchéité de la verrière par une entreprise de couverture'.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette délibération n’avait pas trait à la verrière de l’intimée. Une seconde verrière dépendant de la copropriété apparaît sur les photographies annexées en pages 2 et 3 du rapport d’F G ('verrière de l’escalier'). Cette délibération ne précise pas la verrière objet de la délibération. La facture des travaux n’a pas été produite aux débats. Il ne peut dès lors être retenu que cette délibération avait pour objet la verrière litigieuse.

Q-R S, vendeur de l’intimée, a attesté en date du 9 avril 2019 que :

'J’ai acquis cet appartement rénové le 10 juin 2008. Je n’ai en aucun cas construit la verrière. Celle-ci est présente depuis plus de trente ans il me semble. Effectivement, M. K ancien propriétaire de l’immeuble m’en a raconté l’histoire. A l’époque, cet appartement était son cabinet dentaire et il était fier de pouvoir opérer ses patients sous celle-ci.

M. K a vendu par la suite tout l’immeuble en plusieurs appartements.

La verrière était pour moi un élément de toiture récupérant les eaux de pluie, elle constituait un élément commun de l’immeuble ….

il est certain que j’ai changé deux carreaux de la verrière avec un ami s’y connaissant. En effet les locataires du dessus sortaient souvent marcher le long de la verrière et un jour ils ont fissuré un carreau. Ne m’entendant pas très bien avec les nouveaux propriétaires de l’immeuble… Je me suis débrouillé tout seul sans me préoccuper du 'commun pas commun'.

L’appelant ne justifie d’aucun motif d’écarter cette attestation, régulière en la forme.

Il résulte de ces développements que la verrière :

— dont la date de réalisation n’est pas connue ;

— qui n’a pas été mentionnée à l’état descriptif de division tout comme celle de facture similaire surplombant l’escalier de l’immeuble ;

— ancrée dans des murs dont il n’est pas contesté qu’ils sont parties communes ;

— dont les eaux pluviales sont évacuées par une canalisation insérée dans les murs de l’immeuble ;

— éclairant selon l’expert amiable le couloir permettant l’accès àl’appartement situé au fond du jardin ;

— permettant selon ce même expert l’accès aux trappes de visite des conduites des fluides de l’immeuble ;

— non mentionnée au titre de l’intimée ;

a une fonction de couverture de la copropriété et est incorporée aux parties communes dont elle fait dès lors partie.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il retenu cette qualification.

C – SUR LES RESOLUTIONS 3 ET 4 DU JANVIER 2018

La troisième résolution ne qualifie pas la verrière de partie commune et la copropriété refuse en conséquence d’assurer la charge de son entretien. La quatrième résolution ajourne de nouveau la décision sur la demande de l’intimée de remboursement des factures de bâchage (194,87 ' et de câblage (233,09 ').

Ces résolutions, en ce qu’elles considèrent que la verrière est une partie privative et non une partie commune, et qu’elles refusent ou ajournent à nouveau la prise en charge des frais exposés par l’intimée à raison du caractère fuyard de la verrière, doivent pour les motifs qui précèdent être annulées.

Il sera observé que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’irrégularité de la délibération de l’assemblée générale, mais pour d’autres causes non pertinentes.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il les a annulées, par substitution de motifs.

D – SUR LES TRAVAUX NECESSAIRES

L’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires 'sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune'.

Maître N O P a constaté le 19 novembre 2019 que:

'Elle (la verrière) est recouverte sur trois faces d’une bâche de protection type écran sous toiture.

La bâche présente un relevé sur la façade de la copropriété au niveau de l’appartement 1^er étage dans l’allège de la fenêtre, maintenu par des tasseaux de bois.

Le sommet de la verrière est couvert par un plastique scotché sur les arêtes de la structure et sur les pointes'.

Maître L M a constaté le 19 juillet 2021 que :

'A la surface des panneaux en polycarbonate, des traces blanchâtres en forme de coulures ayant pour origine des écoulements d’eaux pluviales sont visibles en plusieurs endroits :

Dans l’angle du mur formé de la cloison de la cuisine et de celle du couloir, en partie supérieure, je constate des coulures jaunâtres caractéristiques le long des stucs et moulures :

Dans la même zone, sous la moulure en stuc, je constate que la cornière peinte est écaillée et craquelée :

Au pied de la porte fenêtre à petits bois et miroirs, l’huisserie présente un écaillement important de la peinture avec la boiserie mise à nu :

Même constatation le long du chambranle de la porte d’entrée côté gauche, la peinture étant affectée de craquèlements de peinture :

[…]

A la suite, nous nous rendons dans le couloir où je constate que le doublage du mur opposé à celui de son appartement comporte une perforation du placoplâtre et de la toile de verre d’environ 10 par 10,

Madame X me précise que ce mur est fréquemment humide,

A cet endroit, il existe des grilles de ventilation devant lesquelles je constate des traces blanchâtres'.

Il appartient dès lors au syndic de la copropriété de faire réaliser pour le compte de celle-ci les travaux nécessaires de réfection de la verrière de nature à rétablir son étanchéité.

Le jugement sera toutefois réformé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires 'à faire toutes diligences nécessaires pour mettre fin aux infiltrations que cela soit par la suppression de la verrière ou sa remise en état', cette condamnation s’entendant de la remise en état ou du remplacement de la verrière.

E – SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaire 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Le défaut d’entretien de la verrière imputable au syndicat des copropriétaires est à l’origine des infiltrations constatées dans l’appartement de l’intimée. Ces infiltrations ont été cause pour l’appelante d’un trouble dans la jouissance paisible de son bien.

L’indemnisation de ce préjudice de jouissance subi à la date du jugement a été exactement appréciée par le premier juge. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Par acte du 4 novembre 2020, le bien a été donné à bail meublé à compter du 1^er décembre suivant. Il a été stipulé que :

'La présente location est consentie et acceptée moyennant un paiement mensuel et d’avance de sept cents euros (au lieu de neuf cents euros)….Compte tenu des travaux de réfection de la verrière, dont la date n’est pas fixée, le bailleur s’engage à dispenser de loyer le preneur pour le mois durant lequel les travaux auront lieu'.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas exécuté le jugement assorti de l’exécution provisoire. Le préjudice de jouissance s’est ainsi trouvé accru le temps de la procédure d’appel. Ce préjudice entre le jugement et le présent arrêt sera réparé par l’attribution de la somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts, à charge du syndicat des copropriétaires.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

PAR CES MOTIFS :

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 8 octobre 2019 du tribunal de grande instance de La Rochelle sauf en ce qu’il :

'CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à faire toutes diligences nécessaires pour mettre fin aux infiltrations que cela soit par la suppression de la verrière ou sa remise en état dans le délai de 6 mois suivant le prononcé du présent jugement et passé ce délai sous astreinte non définitive de 100 ' par jour de retard pendant trois mois, à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit’ ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à procéder ou faire procéder au remplacement ou à la remise en état de la verrière afin de faire cesser les infiltrations affectant le lot d’D X, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la date de signification du présent arrêt et dans la limite d’une année, délai à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit ;

et y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à payer à D X la somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le jugement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle à payer en cause d’appel à D X la somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à La Rochelle aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,